Как купить квартиру в Москве?

Опубликовано Victor - сб, 07/22/2017 - 09:38

Как купить квартиру в Москве?

Здесь вы найдете обзор статей, посвященных процессу покупки квартиры в Москве. Материалы будут интересны для разных покупателей: и для тех, кто ни разу не делал сделки с недвижимостью, так и для тех, кто делал, но хочет узнать изменения в технологии покупки на рынке Москвы.

Деньги покупателя

Деньги у покупателя могут быть в разных формах: наличные средства, депозит в банке, ипотека, субсидия, в виде другой недвижимости (альтернативная продажа).

В Москве расчеты обычно производятся в наличной форме через банковскую ячейку. Поэтому одной из задач покупателя является минимизация издержек по переводу в банк сделки (не во всех банках возможны сделки) и по переводу в наличную форму. С ипотечными средствами нет такой задачи, потому что банк сделки известен, и все банки проводят ипотечные сделки в наличной форме с минимальными издержками.

Предложения квартир, выбор вариантов

В настоящее время все покупатели выбирают объекты через интернет-базы объявлений. Я рекомендую анализировать и подбирать предложения на сайте www.cian.ru (Особенно рекомендую поиск по карте map.cian.ru)

ЦИАН - основная база предложений недвижимости Москвы

ЦИАН в течение длительного времени был лидером только по аренде недвижимости. И всего несколько лет назад занял лидирующую позицию по купле-продажи квартир. В 2015 году ЦИАН объединился с другим популярным ресурсом "Недвижимость и цены" (realty.dmir.ru).

Для массового рынка недвижимости квартир база ЦИАН - основной информационный ресурс. В базе имеется механизм подачи жалобы на «мусорные» или мошеннические предложения, и потому подобные объявления встречаются достаточно редко. Вариантами, не попавшими на страницы этого ресурса, можно пренебречь.

Также известен ресурс Яндекс.Недвижимость. Однако этот ресурс еще не получил широкого признания в профессиональной среде. По моему мнению, из-за того, что не предоставляет для риэлтора полный цикл информационной услуг. Ресурс в настоящее время предлагает только жилые объекты по сделкам купли-продажи, и не представлены разделы "Аренда", "Нежилые помещение" и "Дома и участки".

Основные параметры квартир рассмотрены в соответствующей статье сайта - Подбор квартиры при покупке.

Для чего нужен риэлтор?!

Выше я привел основные информационные ресурсы риэлтора. Это дань одному из основных принципов моей работы - Открытость. Причем замечу, что риэлторы не скрывают "сладкие" объекты для "своих лучших заказчиков" и друзей. Риэлторы заинтересованы в максимальном охвате новым предложением всех заинтересованных покупателей. Поэтому любое новое предложение попадает в базы максимально быстро.

Риэлтор оказывает возмездную услугу – комплекс профессиональных работ в интересах своего заказчика. Риэлтор увеличивает выгоду, минимизирует риски и добавляет комфорта. Действия по услугам в недвижимости достаточно трудоёмки и ответственны. Услуга может растянуться на несколько месяцев, поэтому услуги риэлтора оцениваются достаточно высоко.

Состав услуги риэлтора более подробно рассмотрен в статье - Услуги риэлтора при покупке квартиры.

Если вам достаточно ссылок на ресурсы и базы объявлений, то я рад. Если вы позвоните мне, я отвечу на ваш вопрос более подробно. У меня достаточно информации, и она не уменьшится от того, что я ею поделюсь. Рекомендуйте меня своим друзьям, если им нужен "свой риэлтор"!

Обзвон предложений по базе

Из-за того, что в базе много фотографий возникает инстинктивное желание выбрать только один вариант. Однако кроме фотографий в покупке недвижимости есть много других важных аспектов: расположение квартиры, состояние здания, правоустанавливающие документы, отсутствие конфликтов между собственниками, свободная или альтернативная продажа, дееспособность собственников и так далее.

Поэтому следует составить короткий список интересных предложений, а затем обзвонить все на предмет вышеперечисленных параметров. Уверяю, что после серии кратких телефонных переговоров состав лидеров может существенно измениться.

Торг, переговоры по условиям сделки

Цены на предложения в базе отражают желания продавца. И в большинстве случаев можно торговаться о скидке. Обычно скидка не значительна, потому что предложения в базе легко сравниваются, и обычно выставляются с незначительными отклонениями от минимальной.

На величину торга и конечную цену квартиры могут влиять обстоятельства продажи, «отсутствие рисков» по правоустанавливающим документам, привлекательность объекта и ремонта в глазах покупателя, сложившиеся отношения между покупателем и продавцом и так далее.

В «цену продавца» также входят условия проведения сделки со стороны покупателя: сроки выхода на сделку, форма оплаты, кредитные деньги и другие. Эти условия обязательно оговариваются при устном заключении соглашения по продаже.

Соглашение об авансе, авансирование объекта

Это самый важный этап в сделке. Устные договоренности закрепляются письменно. Интерес покупателя поддерживается внесенным авансом.

Сторонам важно различать разницу между авансом и задатком. Задатки крайне редки в недвижимости.

Ссылка на подробную статью - Соглашение об авансе, или Внесение аванса продавцу.

Проверка объекта и продавца

На этом этапе проверяется право собственности продавца по квартире, документы по условиям продажи и их соответствие словам продавца. Дополнительно проверяется документы, дееспособность и финансовое положение продавца.

В случае, когда имеются сложности с объектом, то согласовывается порядок устранения недостатков и передачи свободной квартиры в обмен на деньги покупателя.

Подробнее о проверке перед сделкой в статье - Проверка объекта и продавца.

Сделка и взаиморасчеты в банке

Это кульминация всей сделки. Стороны встречаются в банке для подписания договора, закладки денежных средств в ячейку и так далее. Оформленные экземпляры договоров купли-продажи передаются на регистрацию в Росреестр.

На сделке есть свои "чувствительные" моменты. Познакомьтесь с ними в статье - Сделка и взаиморасчеты в банке.

Регистрация договора купли-продажи

В течение десятка дней Росреестр регистрирует переход права собственности. Покупатель, продавец и риэлторы следят за своевременной подачей документов на регистрацию, далее контролируют отсутствие замечаний регистратора и их своевременное устранение.

По окончанию регистрации стороны получают договора с отметкой Росреестра. Обычно на этой же встрече стороны осуществляют взаиморасчеты: расписка о получении денежных средств обменивается на ключи от банковской ячейки.

Особенности регистрации договора купли-продажи описаны в статье - Регистрация договора купли-продажи.

Освобождение и передача квартиры

В установленный срок продавец освобождает квартиру от личных вещей и передает квартиру. Обычно на момент передачи в квартире уже отсутствуют зарегистрированные лица. И по квартире отсутствуют задолженности по уплате коммунальных платежей, электроэнергии и услуг связи.

Об обязанностях сторон договора купли-продажи вы прочтете в статье - Освобождение и передача квартиры.

Альтернативные квартиры в объявлениях

Значительная часть квартир, выставленных на продажу, продаются с особенным условием – единовременное приобретение других объектов недвижимости. Это обычный случай для несовершеннолетних собственников квартиры, лиц, находящихся под опекой государства, разъездов семьи.

Такие квартиры несут риски потери времени и денег из-за сложных организационных вопросов. Альтернативные сделки проводятся квалифицированными риэлторами.

Об альтернативных сделках у меня есть отдельная большая статья - Что такое "тип продажи альтернатива"?

Риски при покупке квартиры и их минимизация

Задача покупателя – обменять свои деньги на объект недвижимости, которым покупатель будет владеть длительный период времени (или продаст). Потому сделка по покупке должна состояться, и право собственности покупателя должно быть неоспоримым. Познакомьтесь с видами риска для покупателя и способами их минимизации - статья Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Карточка страницы для поисковиков:
Как купить квартиру в Москве?.
(Особенности и процесс покупки квартиры в Москве).
Обзор статей по технологии покупки недвижимости в Москве.
Надежно, безопасно и комфортно!

Виктор Куприянов, +7 (963) 680-03-48, Москва.