Проверка объекта и продавца

Опубликовано Victor - пн, 07/24/2017 - 10:03

Проверка объекта и продавцаРиэлтор или юрист?! Казалось бы, объект и документы на него есть, нужен юрист, который проверит документы и сообщит результат проверки. Покупатели на этом этапе через друзей и знакомых находит "хорошего юриста", и приходит на консультацию со всеми имеющимися документами. И юрист, просмотрев предоставленные документы, сообщает, что они соответствуют объекту недвижимости и с ними можно выходить на сделку. Это рискованный шаг со стороны покупателя!

Как не нужно делать!

Юрист - это обобщающее название профессии, например, как врач или педагог. У юристов множество специализаций: по гражданским делам, по уголовным делам, по кадрам и т.д. Покупателю требуется опыт в недвижимости. Причем, если речь идет об объекте недвижимости в Москве, то и опыт должен быть связан с недвижимостью Москвы. Юристы с таким опытом работают в агентствах недвижимости, постоянно накапливая знания и опыт проверки объектов недвижимости и сопровождения сделок.

Что предлагаю я?!

Что я предлагаю своим клиентам по проверке квартиры и продавца? Если история объекта простая, и собственные знания и опыт позволяют мне с уверенностью раскрыть историю объекта и обоснованно утверждать о надежности и "юридической чистоте", то я делаю это. Если же попадается объект со сложной историей, то я привлекаю известного и хорошо зарекомендовавшего себя в отрасли недвижимости юриста.

Пример из опыта:

Клиент сам подобрал интересный объект. При близком знакомстве документы на право собственности оказались достаточно сложными: право наследования более 3 лет, которое было неоднократно оспорено в суде. Так как уже по важным основаниям суды были выиграны продавцом, то аванс был внесен. После аванса мы получили на руки полный текст всех решений суда, и смогли более глубоко изучить вопрос. Каков результат? Первым я выяснил, что продавцы скрыли один суд, решение по которому было не в пользу продавца. На этот конфликтный вопрос продавцы ответили, что этот суд был "переигран" и последнее решение положительное, но доверие между сторонами было частично утрачено.
Был привлечен сторонний юрист с практикой в сфере недвижимости. Изучив решения суда, юрист указал на то, что объект "чист". Также указал, что может быть еще одно основание для оспаривания права наследования, но успех на стороне настоящих продавцов.
Тем не менее, покупатели отказались от этого объекта по причине новых конфликтных действий продавцов, которые давали основания для беспокойства. И аргумент с возможным оспариванием был использован нами для того, чтобы вернуть аванс.

Как нужно делать!

Наибольший успех приводит сотрудничество риэлтора и опытного юриста. Независимый юрист оказывает качественную консультацию, а риэлтор обеспечивает достижение конечной цели клиента - приобретение надежного объекта. И здравый смысл помогает риэлтору и покупателю выбрать оптимальное соотношение цены объекта и надежности права собственности продавца.

Проверяются объект и продавец. У объекта проверяется история появления и перехода прав собственности. Если какая-то предыдущая сделка была произведена с нарушением чьих-то прав (например, прав несовершеннолетних лиц при приватизации), то это может ограничить права покупателя во владении объектом недвижимости. Если же сделка была проведена с нарушением закона, то потенциальный покупатель может потерять полностью право владения и потраченные собственные средства.

Проверка продавца производится с целью проверки правоспособности и дееспособности, которые также могут повлиять на право владения приобретенным объектом недвижимости. Также продавец должен обладать действительным паспортом для проведения сделки. Если паспорт продавца недействителен (например, срок замены паспорта приходится на время сделки), то требуется согласовать сроки сделки, чтобы продавец смог обеспечить себя действительным паспортом. Также проверяется семейное положение продавца: запрашиваются дополнительные заявления, согласия и обязательства.

Если объект прошел проверку успешно, то риэлтор приступает к подготовке сделки.