Соглашение об авансе, или Внесение аванса продавцу

Опубликовано Victor - пн, 07/24/2017 - 09:42

Этот этап я считаю самым важным, причем и для покупателя, и для продавца. Важность заключается в том, что на этом этапе моделируется будущая сделка, определяются и фиксируются письменно существенные условия купли-продажи.

Аванс вносится под конкретные сроки и условия предоставления документов для проверки. Если какая-либо из сторон нарушает договоренности, то вторая сторона может отказаться от сделки и потребовать или удержать авансированные деньги.

Описание объекта недвижимости

Соглашение об авансе содержит подробные характеристики помещения и всего здания, наличие других собственников, зарегистрированных лиц, неузаконеной перепланировки и прилагаемом имуществе и так далее. В случае, если в ходе проверки окажется, что сообщались неверные сведения, то это возможный повод для расторжения сделки.

Стоимость объекта недвижимости

Важным условием сделки является стоимость объекта недвижимости и форма расчетов. И если одна из сторон хочет провести сделку в конкретном банке, то это также фиксируется письменно.

Сроки проведения сделки, освобождения и передачи квартиры

В дальнейшем эти условия прописываются в договоре купли-продажи. Но уже на этапе внесения аванса эти сроки должны быть определены. Потому что часто оказывается, что "нормальные" сроки для продавца и покупателя совсем разные: например, продавец планирует передать квартиру через месяц, а покупатель хочет получить ключи уже через 3 дня. Поэтому заранее согласовав ожидания сторон можно избежать серьезного конфликта в будущем.

Альтернативная или свободная продажа, обременения

Значительная часть квартир на рынке продаются как альтернативные, т.е. с единовременным приобретением другой квартиры. Это позволяет продавцом рассчитывать на гарантированное решение квартирного вопроса. Но не все покупатели могут позволить себе альтернативную сделку.

Подробно об альтернативной сделке вы можете узнать из статьи - Что такое "тип продажи альтернатива"?

Альтернативные квартиры часто могут продаваться не просто с выбором объекта, но и разрешением органов опеки, попечительства и патронажа. Или в случае неисполненной ипотеки условием может стать обременение банка. Согласитесь, что это существенные условия, которые должны быть закреплены в соглашении об авансе.

Предоставление дополнительных документов

Конечно, с основными документами на собственность покупатель знакомится до внесения аванса - правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, паспорта собственников. Но некоторые документы могут отсутствовать на момент внесения аванса, и они должны быть предоставлены не позднее нескольких дней до предполагаемой сделки. Ниже перечислены документы, которые обычно предоставляет продавец помещения.

Документы БТИ: поэтажный план и экспликация

По документам БТИ можно установить максимально точную площать помещения, ведь сведения в БТИ попадают раньше чем в кадастровый реестр или ЕГРП Росреестра. Также в документах можно обнаружить наличие неузаконенной перепланировки помещения. Если же после перепланировки техник БТИ не приходил в квартиру, то покупатель может визуально сравнить наличие изменений в планировке квартиры.

Документы БТИ являются обязательными для покупки квартиры в ипотеку, так как необходимый оценочный альбом делается на основании документов БТИ. Потому при отсутствии документов БТИ нужно увеличивать сроки сделки на срок подготовки необходимых документов.

Документы о дееспособности

Загадочная аббревиатура "ПНД и НД" означает предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. В справках указывается цель получения и отсутствие противопоказаний к юридически значимым действиям. В некоторых случаях вместо справок могут быть предоставлены водительские права или разрешение на оружие.

Есть некоторые особенности в справках. Обычно справка сообщает о том, что конкретный гражданин не состоит на учете. И есть справки "с осмотром от врача", которые выдаются уже не в регистратуре, а после кратковременной беседы с врачом.

Справки являются бесплатыми только для инвалидов и участников ВОВ. Обычно оплачивает стоимость справок заинтересованная сторона.

Ранее практиковалось запрос сведений риэлторами за взятки. Сейчас такая практика крайне редка. Обычно продавцы готовы предоставить такие справки, так как это занимает несущественное время.

Справки из бухгалтерии

Обычными являются: карточка финансово-лицевого счета (ФЛС), справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Или все три документа объединены в ЕЖД - единый жилищный документ. Разница между документами в том, что они получаются в разных окнах многофункционального центра - первые в бухгалтерии, выписка в окне паспортного стола, ЕЖД в "службе одного окна".

Оплата за электроэнергию может быть отделена от платежей бухгалтерии. В этом случае нужно проверять отсутствие задолженности отдельным документом. Такая же ситуация со счетами телефонного узла.

При внесении аванса указанные документы обычно отсутствуют. Поэтому продавцы обязуются предоставить их до сделки.

Сведения о родстве и супружестве

Частый и обычный жизненный случай - безвозмездные сделки между родственниками: дарение и наследование. И чем далее по родству предыдущие собственники, то тем выше вероятность оспаривания сделки. И покупателю (и его риэлтору) важно наличие документов подтверждающих близкое родство. Обычный документ о родстве - свидетельство о рождении.

Имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым имуществом. И продажа возможно только при согласии второго супруга.

В случае, когда собственниками являются оба супруга (общаа долевая или общая совместная формы собственности), то отдельного согласия не требуется.

Финансово-кредитная история

В этом пункте пойдет речь о новшестве в риэлторской деятельности. С октября 2015 г. вступил в силу закон "О банкротстве физических лиц". Поэтому риэлторы обязаны проверить финансово-кредитную историю (ФКИ) с позиции возможного банкротства продавца в будущем.

Однако мне неизвестна отработанная схема оценки. Пока возможно предоставление ФКИ по продавцу. Но данные ФКИ а) достаточно специфичны и б) отражают прошлое. Поэтому стандартное решение не предусмотрено, и вопрос решается в индивидуальном порядке.

Финансово-кредитная история является конфиденциальной информацией. Потому предоставляется только с разрешения заявителя.

И другие документы

В различных ситуациях могут быть запрошены различные документы. При обсуждении предоставляемых документов стороны должны соблюдать паритет интересов. С одной стороны отказ в предоставлении документов может толковаться, как утаивание сведений о квартире или продавце. С другой стороны продавец не обязан раскрывать все личные обстоятельства или конфиденциальные сведения.

Поэтому риэлторы покупателя должен аргументировать запрос необходимых документов, а в противном случае риэлтор продавца должен аргументировано и не раздувая конфликта отклонить требования покупателя.

В случае, если не все необходимые документы включены в соглашение об авансе, можно запросить дополнительные, но отказ от их предоставления не является отказом продавца от совершения сделки на договоренных условиях.

Сумма аванса

Покупатель передает сумму, которая становится первым взносом за приобретаемую квартиру. Аванс зависит от требований продавца, обычно в Москве это сумма в 30/50/100 тыс. рублей. Сумма может быть и больше, если присутствует "цепочка" квартир, и несколько сделок связываются авансами.

Внесенный аванс является частью оплаты квартиры, и сумма итогового расчета уменьшается на сумму аванса.